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html模版 北京土地市場觀察：“寬出嚴入”生態下的房價平衡力 2017年北京土地市場的下半場，以三宗土地單日吸金112.7億元高調開啟，而三宗土地的出讓條件均為“限房價，競自持”。
相比於2016年，今年的北京土地市場可謂“大開閘”。統計數據顯示，截至2017年上半年，北京共掛牌56宗經營性用地，供地面積早在第一季度便已經超過2016年44宗地的總面積。
塑身衣品牌 在土地“寬出”的同時，房企卻面臨“嚴入”局面，土地出讓規則花樣翻新，房企拿地更加謹慎。“寬出嚴入”的市場環境催生瞭房企拿地策略的多元化，部分房企選擇抱團取暖，組成聯合體拿地，或者另辟蹊徑，通過大舉並購獲取廉價土地。
事實上，在“寬出嚴入”的土地市場環境背後，正孕育著實現“房價環比不增長”的平衡力。以“限房價，競自持”為例，蘇寧金融研究院特約研究員江瀚在接受《中國經營報》記者采訪時表示，這實際上是一種讓房企從開發商變成房東的過程，讓部分土地供給轉化為租賃住房，緩解住宅供需矛盾，最終達到給市場降溫的效果。
土地市場“開閘”
下午三點半正式開拍，兩點鐘就已經有房企在排隊入場，一場“土地爭奪戰”提前拉開瞭陣勢。7月18日下午，近30傢房企聚集北京國土廳，其中有單獨拿地的，也不乏聯合體上陣。當日，北京迎來一次“土地三連拍”，同時出讓位於豐臺區、房山區和大興區的三宗土地。
據瞭解，這三宗土地的出讓條件均為“限房價，競自持”，總建築規模達到40.94萬平方米，總起始價為80.8億元。經過激烈爭奪，“金茂+世茂+國瑞”聯合體以78.7億元競得豐臺地塊，“萬科+平安”聯合體以17.2億元拿下房山地塊，“中海+保利”聯合體以16.8億元摘得大興地塊，三宗地塊最終以112.7億元成交。
事實上，如果放在2016年，“土地三連拍”顯得格外奢侈，因為在去年一整年北京也不過成交瞭44宗土地。相較於2016年，今年的北京土地市場可謂“大開閘”，新增供應面積成倍於去年，“供給側”發力明顯。
統計數據顯示，截至2017年上半年，北京共掛牌56宗經營性用地，供地面積早在第一季度便已經超過2016年44宗地的總面積。其中，住宅類土地新增掛牌41宗，合計面積達到492萬平方米，超過瞭2016年全年總和，甚至接近2016年的兩倍。
從成交量來看，2017年上半年，56宗經營性用地成交瞭35宗，流拍1宗，如果算上在2016年年末掛牌並在2017年1月成交的3宗土地，北京在今年上半年共成交瞭38宗土地。而在2016年一整年，北京公開土地市場共實現土地成交44宗(含3宗棚戶區改造).
從成交金額來看，截至2017年5月底，北京土地市場成交總價達到851億元，已經接近2016年全年852.5億元的水平。6月22日，隨著“首開+萬科+龍湖+東方華美”聯合體拿下順義區高麗營地塊，“國開+萬科+首開+龍湖”聯合體拿下房山區青龍湖地塊，北京2017年土地出讓總金額也突破瞭千億元大關。
面臨越來越嚴苛的土地出讓條件，為何房企拿地熱情依舊不減？江瀚認為，對於房地產企業來說，土地是其最重要的戰略資源，土地儲備不足將使房企面臨著經營無法延續的問題。另外，北京作為首都，土地資源相對稀缺是一種常態，現階段政策下土地市場上排他性條件充足，一些資金相對比較充裕的企業抓住機會補充土地儲備，對其而言是機遇。
事實上，作為標桿房企的必爭之地，北京土地市場原本就“僧多粥少”，往往一逢土地出讓便吸引眾多房企蜂擁而上。為瞭緩解供需矛盾，北京在今年4月初便公佈瞭給土地市場“開閘”的決定。
4月7日，北京同時發佈瞭《北京市2017~2021年及2017年度住宅用地供應計劃》和《北京市2017年度國有建設用地供應計劃》。計劃內容顯示，未來北京每年將新增土地供應1200公頃，5年總共供地6000公頃，以保障150萬套住房建設需求，其中自住型商品房將供地1020公頃。同時，2017年北京的住宅供地計劃也相應調增，以保障30萬套住房建設需求。
但北京土地市場不是無條件“開閘”。隨著土地“寬出”而來的是花樣翻新的出讓方式，圍繞著“限房價、控地價”的土地供應工作機制，北京土地市場衍生出瞭競配建、競自持等一系列出讓條件，招招直指“2017年房價環比不增長”的目標。
房企拿地策略多元化
在土地“寬出”的同時，房企卻面臨“嚴入”局面，土地出讓規則花樣翻新，房企拿地更加謹慎。“寬出”增加瞭土地供應量，意在緩解住房供需矛盾，房企為應對“嚴入”規則，開始轉向多元化拿地策略，想方設法降低拿地成本。而在政府土地“寬出”與房企應對“嚴入”規則的這場力量博弈中，房價走勢逐漸實現由陡趨平，房屋屬性的重心由投資轉向居住。
7月18日成交的三宗土地，出讓方式均為“限房價，競自持”。即當競買報價達到土地合理上限價格時，不再接受更高報價，轉為競報企業自持商品住房面積比例程序。同時，本次出讓宗地設定有企業自持商品住房面積預設比例，當現場競報自持面積比例達到設定的預設比例時，轉入高標準商品住宅建設方案投報程序。
江瀚認為，這種模式是為瞭抑制土地成本過高的問題，當出現報價過高的情況時，轉為競報自持，實際上是一種讓房企從開發商變成房東的過程，讓部分土地供給轉化為租賃住房，增加租賃住房面積，緩解住宅供需矛盾。另外，這也會增加房地產企業的資金壓力，抑制不理性的拿地需求，最終達到給市場降溫的效果。
事實上，在北京“寬出嚴入”的土地市場環境下，調控效果已經顯現。5月份，北京豐臺區麗澤商務區兩宗相鄰商業地塊停止掛牌，最終麗澤金融商務區D-07、D-08地塊以43.4億元近底價成交，被“華潤+首開+金茂+金石”聯合體競得，溢價率僅0.46%。而D-01地塊因無人報價流拍——北京土地市場上次出現流拍還是在2015年11月。
按照要求，該兩宗地塊均需按照土地使用年限100%自持，不能散售。分析認為，由於缺乏短期變現能力，苛刻的出讓條件是這兩宗土地遇冷的主要原因之一。
值得註意的是，土地“嚴入”規則並沒有打消房企的拿地熱情，反而催生瞭房企拿地策略的多元化。對於起始價高、經營難度大的“難啃”地塊，房企往往選擇以聯合體的形式拿地，比較典型的是今年6月14日，在豐臺區盧溝橋鄉周莊子村舊村改造地塊的出讓中，首次出現“保利+首開+龍湖+中海+勝翔+周莊子村+平安”七傢房企組成的聯合體。
除瞭聯合拿地，也有部分房企另辟蹊徑，選擇以並購方式獲取廉價土地。融創中國董事會主席孫宏斌曾表示：“我不理解為什麼大傢要買這麼貴的地。”而在這句話背後，是融創中國頻頻出手的大手筆並購交易，其中包括收購天津星耀五洲項目、重慶江北嘴國際金融中心項目，以及日前與萬達的世紀交易等。
“對於資金審核較嚴的房企來說，並購能夠帶來稅費節約等利好效應，而聯合拿地對成本把控很關鍵，通過聯合拿地有助於快速進入土地市場，也是降低北京市場拿地風險的考慮。”易居智庫研究中心研究總監嚴躍進表示。
不過江瀚認為，因為有多方參與，聯合體在拿地後的操作中會出現不確定性。開發企業各自的心理預期、產品定位、成本控制能力以及管控程序等都不盡相同，會存在“拆夥”的風險。如果“拆夥”發生在開發之前，會增加項目開發風險，承擔更多的資金壓力，而出現在項目開發後可能造成無人對物業負責的後果。
不論房企拿地策略如何多元化，“寬出嚴入”的土地市場生態正在加強。7月11日，北京市住建委發佈瞭《北京市住房和城鄉建設發展白皮書(2017)》，強調將進一步調整用地供應結構，提高住宅用地比例，完善“限房價、控地價”土地供應工作機制，以建立購租並舉的住房制度為主要方向，繼續加強和完善房地產市場調控，“確保2017年房價環比不增長”。
北京已經進入瞭2017年房地產市場的下半場，高歌猛進的時期已過，取而代之的是“寬出嚴入”的土地市場生態及其孕育著的房價平衡力。
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